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Erbschaftsteuer: Schätzung der ortsüblichen Miete bei Erbschaft eines Mietwohnhauses

Wenn Sie ein Mietwohnhaus erben, muss der Wert des Hauses zum Todeszeitpunkt des Erblassers ermittelt werden, da der Nachlass der Erbschaftsteuer unterliegt. Hierbei spielt auch die Höhe der Mieteinnahmen eine Rolle. Weicht die tatsächlich erzielte Miete um mehr als 20 % von der ortsüblichen ab, wird statt der vereinbarten die übliche Miete angesetzt. Die ortsübliche Miete kann aus Mietspiegeln, Datenbanken oder Gutachten entnommen werden. Doch wie verfährt man, wenn die ortsübliche Miete eine größere Preisspanne umfasst?

Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts wollte der Erbe eines Mietwohnhauses für elf von fünfzehn Wohneinheiten, die er mehr als 20 % über dem Mittelwert der ortsüblichen Miete vermietete, die übliche statt der vereinbarten Miete berücksichtigt wissen. Das Finanzamt stellte für die Frage, ob die vereinbarte Miete tatsächlich um mehr als 20 % vom Ortsüblichen abwich, aber nicht auf den Mittelwert des Mietspiegels ab, sondern auf die Ober- und Untergrenze der jeweiligen Preisspanne. So kam es lediglich auf zwei betroffene Wohnungen, einen deutlich größeren Grundbesitzwert und höhere Steuern.

Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg entschied gegen den Erben und für die Wertermittlung des Finanzamts. Denn es gibt keine gesetzliche Regelung darüber, wie sich die ortsübliche Miete genau bestimmt. Vielmehr handelt es sich um eine Schätzung und im Streitfall führte die Vorgehensweise des Finanzamts zu einem zutreffenderen Ergebnis.

Handelt es sich bei der üblichen Miete um eine Preisspanne, können alle Mieten, die sich innerhalb derselben befinden, als ortsüblich angesehen werden. Würde man nur vom Mittelwert ausgehen, könnte es in einigen Fällen dazu kommen, dass zur Ermittlung des Grundbesitzwerts selbst bei Mieten innerhalb der Spanne die übliche statt der tatsächlichen Miete angesetzt werden muss. Nichtsdestotrotz kann der Steuerpflichtige einen Nachweis für einen anderen Wert erbringen, wenn er mit der Schätzung unzufrieden ist. So hat auch der Erbe aus dem Streitfall bereits Revision gegen das Urteil eingelegt.

Information fr: Hausbesitzer
zum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer

(aus: Ausgabe 06/2017)

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